单位房屋团购的法律分析

　　房屋团购是指一定数量的置业者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表并协同法律工作者，与开发商多次协商，最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订有诸多附加条款合同的一种智慧性消费过程。

　　目前，团购大致有两种形式，一种是置业者自发组团；另一种是单位组织职工组团。后种方式比较多见，即单位作为职工受托人，代表本单位职工集体购买开发商多套房屋（商品房或经济适用房），以便在保证质量的前提下，低价购买。

　　在此，对后一种团购方式的特点、存在的法律关系及应注意的问题做简要分析。

　　单位房屋团购的特点：

　　1、 明显的价格优势。

　　由于一次性购房的职工众多，开发商一次可以出售一栋、几栋甚至几十栋房屋，更由于购房单位介入早，往往在单位及其职工看好某宗土地后，就开始关注该宗土地使用权的取得信息，一旦有某开发公司取得土地使用权，单位便可与开发公司签订团购意向。土地出让阶段职工就可筹措团购资金，从而使开发商减少了融资成本。同时，由于开发公司一次性销售大量的房屋，从而不需要做任何广告更不需要销售人员，开发商节省了大量支出。因此，开发商会给职工很大的价格优惠，开发商往往微利给职工，而职工得到的优惠少则二三百元每平米，多则四五百元。这种价格差异具有非常大的吸引力。而且，职工介入越早，获得的优惠越多，购房价格越低。在房屋接近竣工时，优惠的空间也就越来越少。

　　2、 单位参与规划方案的制定。

　　团购单位在征求职工意见的情况下，对房屋户型、装修标准等提出设计构想，让开发商按职工的要求对房屋进行设计，对于一些收益较好的单位可以将户型、面积、内外装修标准等建设提高，反之就可以低点。单位可以根据职工的意愿选择建设自己需要的房屋，而非团购房屋的买卖都是由开发公司先设定好了小区的规划条件的，购房者只能在现有的基础上选择。

　　3、 单位作为团购职工的受托人签订合同，以平均价团购回房屋后，单位以职工集体表决的分配方案进行二次分配。

　　团购单位以自己的名义与开发商进行协商团购事宜，并签订协议。但最后与开发商签订买卖合同的是单位职工，而不是单位。单位是基于与职工形成的委托关系代表职工团购。但单位在向职工具体分配团购房屋时，是按照职工提前拟定的分配方案分配。有的单位是参照成本价出售公产房的模式，将团购房屋按照职工的级别、工龄、现住房条件等因素进行分配。

　　单位房屋团购中的几个法律关系：

　　1、 开发商与单位的关系是基于职工与单位的委托而派生的买卖关系。

　　单位不是购房的职工，不是将来团购房产的所有权人，只是单位职工的受托人，代表职工与开发商就建房事务进行具体商洽，形成的是房屋（团购）买卖关系。

　　2、 团购职工与单位是一种委托关系。

　　由于职工人数一般较多，不可能每一位职工都与开发商直接进行接触，为方便团购事务的处理，单位在与开发公司签订协议之前，都会通过职工代表大会征询职工的购房意愿。有的单位制作成一种表格的形式让职工填写，但单位又不可能满足每一个职工的要求，只能采取少数服从多数的原则，接受职工的概括委托，办理具体团购事务。

　　3、 职工与开发商之间是一种房屋买卖关系。

　　职工集体团购是购买商品房或经济实用房的形式之一，除了购买形式不同外，职工与开发商的权利义务关系与其他购房方式基本相同。职工是买受人，开发商是房产出售人。由于房屋管理部门要求一户一个档案，一户一个合同，所以在具备条件时，开发公司还要与职工一一签订房屋买卖合同。但这个合同中的主要内容都是基于单位与开发公司的合同约定设立的。比如职工不能选择房号，不能与开发公司谈判价格，不能收取房款，房屋的交付也是由开发公司交给单位，再由单位按照二次分配的房号交给职工。

　　单位房屋团购应注意的几个法律问题：

　　1、 单位要充分听取职工的意见，职工要充分行使表决权。

　　单位在购房之前一般都是通过职工代表大会或者是工会来征询职工的购房意愿的，单位对职工的意见一定要重视，因为实质上单位的对外购房是基于职工的意愿而来的。对拟购买的户型、面积、内外装修标准、价位、附属设施、功能配套等要充分发表自己的意见。单位只是作为受托人，代表职工办理具体购房事务，将来入住、享有房屋所有权的都是职工，而且，按照相关规定，以此种方式购房，单位不能为职工支付任何购房成本，所有购房款都由职工支付。因此，职工应事前提出自己的要求，按照自己的理想团购房屋。单位按照大多数职工的购房意愿与开发公司签订合同，最好尽可能地满足大多数职工的要求，也就是说单位与开发公司所签协议要尽可能在职工的委托范围内，以减少团购风险。

　　当然单位只需要兼顾大多数人的利益，对少数人来说，如果出现了不满意的情况放弃购买，也不会产生太大的影响，因为团购房与市场价格之间有很大的价格优势，一旦发生了个别人的放弃，这些房子也不存在处理不掉的风险。职工的购房意愿确定之后，由单位与开发商签订团购协议，而团购协议的主要内容来自于职工的决定。

　　2、 单位与开发商所签订的合同直接约束职工与开发商。

　　《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。自从国家取消公房私售制度后，单位不可以再向职工分房，各开发公司也清楚这一规定，况且团购合同中，由于产权登记一户一证的要求，基本上也能明确单位所购房屋的委托人是职工。所以开发商知道委托人是很容易的。因此，单位与开发商的团购协议直接约束职工与开发商。这为之后职工与开发商签订正式的房屋买卖合同提供了极好的法律依据。

　　3、 单位要督促职工及时和开发商签订房屋买卖合同。

　　商品房买卖合同签订后的权利义务要严格按照商品房买卖合同、物业管理合同的约定履行。单位只是团购职工的受托人，只能在职工的委托权限内处理受托事务，因此，单位处理完毕受托事务后，要及时督促职工和开发商签订房屋买卖合同，把自己从此团购关系中解脱出来，避免产生不必要的纠纷。

　　4、 团购款的安全保障。

商品房的预售是有法定条件的，而大多数团购都发生在具备法定预售条件之前，大量的购房在开发公司未开工之前到位，甚至无规划条件的时候到位，显然是有一定的风险的。为了保证团购房款的安全，通常的作法有三个。一是单位与开发公司对团购资金共管，以保证该资金不被挪用。二是将开发公司的土地使用权抵押给单位，在具备预售条件时解除。三是开发公司与职工及时签订房屋买卖合同，并将购房款付清，以避免查封等风险。

 许有根 律师   安徽黄金律师事务所   法律咨询热线：131-5565-1118